Kada se govori o kupovini prve nekretnine, većina ljudi odmah pomisli na cenu stana, učešće i visinu rate kredita. Međutim, za kupce starogradnje važan deo računice često ostane po strani: porez na prenos apsolutnih prava i mogućnost da se taj trošak u potpunosti ili delimično izbegne. To nije detalj za administrativne rubrike, već stavka koja direktno utiče na likvidnost domaćinstva, ali i na poslovne odluke onih koji planiraju kupovinu kroz firmu, porodični budžet ili kombinaciju sopstvenih i kreditnih sredstava.
Za preduzetnike i vlasnike malih firmi ova tema je korisna iz još jednog razloga: pokazuje kako poreski sistem funkcioniše u praksi i koliko je važno da se svaki veći finansijski potez isplanira na vreme. Jedna propuštena prijava, jedna neproverena činjenica o vlasništvu ili zakašnjela dokumentacija mogu da ponište pravo na olakšicu. U poslovnom svetu to bi bio jednokratni trošak koji menja plan investicije; u privatnom životu kupca stana to može da znači ozbiljan udar na budžet.
Šta se plaća kod starogradnje, a šta kod novogradnje
Kod kupovine stana ili kuće u starogradnji, osnovna obaveza je porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5 odsto. Kod novogradnje se, sa druge strane, plaća PDV po stopi od 10 odsto. Zbog toga kupci često unapred porede ne samo cenu kvadrata, već i ukupne fiskalne obaveze koje dolaze uz kupovinu.
Bitno je razumeti da starogradnja nije automatski skuplja opcija samo zato što se plaća porez. Za deo kupaca, naročito one koji kupuju prvi stan, postoje olakšice koje mogu značajno smanjiti trošak ili ga potpuno ukinuti. Upravo tu nastaje prostor za finansijsko planiranje, jer se konačna cena nekretnine ne završava na ugovorenoj ceni u notarskoj kancelariji.
Ko može da dobije oslobađanje od poreza
Najvažnija pogodnost odnosi se na kupce prvog stana. Oni mogu da ostvare potpuno ili delimično oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava, ako ispunjavaju uslove koje propisuje zakon. To znači da pravo nije vezano samo za činjenicu da neko prvi put kupuje nekretninu, već i za to da ranije nije imao nepokretnost na svoje ime i da nije već koristio sličnu olakšicu.
U praksi je presudno da kupac ovo pravo prijavi odmah, a ne naknadno. Za razliku od povraćaja PDV-a kod novogradnje, gde se deo novca može tražiti nakon kupovine ako su ispunjeni uslovi, kod starogradnje se ne radi o refundaciji već o oslobođenju koje mora da bude traženo u samoj poreskoj proceduri. Ako se propusti rok ili dokumentacija, pravo se najčešće gubi. To je tipičan primer situacije u kojoj administrativna brzina odlučuje o realnom trošku.
Koliko kvadrata može da bude oslobođeno
Prema pravilima koja se primenjuju u ovakvim slučajevima, oslobađanje se priznaje za 40 kvadrata za samog kupca, uz mogućnost uvećanja za dodatnih 15 kvadrata po članu domaćinstva, pod uslovom da i ti članovi ispunjavaju zakonske uslove. U domaćinstvo se obično računaju supružnik, roditelji i deca, ali samo ako i oni zadovoljavaju propisane kriterijume.
To u praktičnom smislu znači da poreska olakšica može biti vrlo značajna kod manjih i srednjih stanova. Što je površina veća i što je više članova domaćinstva koji ispunjavaju uslove, to je potencijalna ušteda veća. Zato kupac ne bi trebalo da posmatra samo cenu po kvadratu, već i poreski tretman ukupne površine koju kupuje.
Koje uslove kupac mora da ispuni
Pravo na oslobađanje imaju kupci prvog stana ili porodične stambene zgrade u starogradnji koji do sada nisu imali nepokretnost na svoje ime od 1. jula 2006. godine, nisu ranije koristili oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava niti povraćaj PDV-a za prvi stan. Pored toga, u trenutku zaključenja ugovora moraju biti državljani Srbije sa prijavljenim prebivalištem u zemlji.
Ovo je važan deo priče jer mnogi kupci pretpostavljaju da je dovoljno samo to što sada prvi put kupuju stan. Međutim, poreska uprava proverava i ranije korišćena prava, kao i status članova domaćinstva. U praksi se često ispostavi da jedan stari postupak, u kojem je neko bio obuhvaćen kao član porodice, može da utiče na pravo u novoj kupovini. Zato je pre potpisivanja ugovora pametno proveriti sve činjenice, a ne oslanjati se na pretpostavke.
Zašto je važno ko je ranije koristio olakšicu
Jedna od najčešćih grešaka jeste uverenje da se pravo na oslobađanje može koristiti više puta ako se kupovina odvija kroz drugu osobu ili drugi stan. To nije tako. Ako je neko već iskoristio pravo na oslobađanje ili refundaciju PDV-a, ne može kasnije ponovo da koristi istu pogodnost, ni kao samostalni kupac ni kroz status člana domaćinstva.
Ovo je naročito važno za mlade kupce kojima pomažu roditelji. Dešava se da osoba formalno kupuje prvi stan, ali se kasnije utvrdi da je ranije bila deo domaćinstva koje je već dobilo neku od poreskih pogodnosti. Zato je za porodice koje planiraju zajedničku kupovinu ključno da provere istoriju korišćenja prava pre nego što uđu u proceduru. Greška u ovoj fazi može da znači dodatne troškove i odlaganje konačne kupovine.
Kako izgleda procedura u praksi
Prilikom overe kupoprodajnog ugovora, javni beležnik kupcu obično daje poresko izjašnjenje koje se potpisuje uz ugovor. Uz to se overava i obrazac IKPS, izjava pod krivičnom odgovornošću kojom kupac potvrđuje da ispunjava uslove za oslobađanje od poreza. To znači da je notarska faza praktično prva tačka na kojoj kupac mora da bude spreman sa svim informacijama i dokumentima.
U teoriji, notari mogu da proslede potrebnu dokumentaciju Poreskoj upravi zajedno sa ugovorom, ali u praksi to ne rade uvek, između ostalog zbog dodatne administracije. Zbog toga kupac ne bi trebalo da računa da će sistem sam od sebe sve završiti. Najbezbedniji pristup je da odmah po zaključenju ugovora ode u nadležnu poresku ispostavu i obavesti službenika da je u toku pribavljanje dokumentacije za oslobađanje ili delimično oslobađanje od poreza.
Šta ako poresko rešenje stigne brzo
Jedan od problema koji se poslednjih godina javlja u praksi jeste da poresko rešenje može stići pre nego što kupac prikupi i preda svu dokumentaciju za oslobađanje. To više nije neobična situacija, jer poreska uprava u nekim slučajevima donosi rešenje i u roku od oko 30 dana od zaključenja ugovora.
Kada se to dogodi, kupac često pomisli da je stvar završena i da više nema prostora za korekciju. U stvarnosti, važno je reagovati odmah i dokazati da je pravo na olakšicu trebalo da bude primenjeno. Zato je brz kontakt sa nadležnom poreskom ispostavom najbolja zaštita. U poslovnoj logici to je isto kao kada firma dobije rešenje koje ne odgovara činjenicama: ako ne reagujete odmah, trošak postaje vaš problem.
Ko plaća porez i šta ako nije precizirano u ugovoru
Zakonski, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, jer on ostvaruje prihod iz pravnog posla. Međutim, u praksi se ugovorom skoro uvek dogovara da taj trošak preuzima kupac. To je još jedan dokaz da kod kupoprodaje nepokretnosti nije dovoljna samo dogovorena cena, već i detaljno uređene ugovorne obaveze.
Ako ugovor ne precizira ko snosi porez, prodavac ostaje zakonski obveznik. Strane uvek mogu da se dogovore i drugačije, pa čak i da trošak podele. Za preduzetnike i vlasnike firmi, koji često pregovaraju i o drugim vrstama ugovora, ovo je poznata lekcija: sve što nije jasno napisano kasnije može postati spor. Kod nekretnina su takvi sporovi posebno skupi i spori.
Kako se određuje osnovica za porez
Osnovica za obračun je ugovorena cena iz overenog kupoprodajnog ugovora, osim ako je ta cena niža od tržišne vrednosti koju poreski organ procenjuje na osnovu podataka o sličnim nekretninama u istoj opštini. Drugim rečima, nije dovoljno samo upisati nižu cenu u ugovor ako ona ne odgovara tržišnoj realnosti.
Ovo je važno i za one koji kupuju stan kao investiciju, a ne samo za sopstveno stanovanje. U poslovnom planiranju nekretnina, kao i u svakoj drugoj investiciji, porezi moraju da se računaju unapred. Ako kupac računa samo na cenu iz oglasa, a ne i na poreski tretman i moguće dodatne obaveze, ukupna računica može brzo da postane neodrživa.
Državni podsticaji koji mogu da olakšaju kupovinu prve nekretnine
Pored poreskog oslobađanja, postoje i drugi oblici pomoći države. Među njima su subvencionisani stambeni krediti za mlade od navršenih 20 do punih 35 godina. Država tu ne daje novac direktno za kupovinu, već garantuje poslovnim bankama i subvencioniše deo kamate, kako bi uslovi finansiranja bili povoljniji. Program se može odnositi i na starogradnju i na novogradnju.
Za kupce je bitno da razumeju da se kod ove mere ne radi o poklonu, već o finansijskom mehanizmu koji olakšava ulazak u kredit. Minimalno učešće kupca može biti veoma nisko, a maksimalan iznos kredita ograničen je na 100.000 evra. To ovu meru čini relevantnom upravo za ljude koji imaju stabilna primanja, ali nemaju dovoljno ušteđevine za veliko učešće.
Posebna podrška za majke
Druga važna mera je državna subvencija za majke, koja obezbeđuje bespovratna sredstva za kupovinu, izgradnju ili učešće pri kupovini prve nekretnine. Ova podrška važi i za starogradnju i za novogradnju, a uslov je da majka ranije nije bila vlasnik stambene nepokretnosti.
Sredstva mogu da se koriste za učešće ili kao deo kupoprodajne cene, do 20 odsto vrednosti nepokretnosti, odnosno najviše do 20.000 evra. U praksi je moguće kombinovati ovu subvenciju sa kreditom za mlade, ako korisnica ispunjava uslove za oba programa. To je značajna razlika u odnosu na standardno finansiranje i može ozbiljno da smanji potrebu za početnim kapitalom.
Šta iz ovoga treba da zapamte preduzetnici
Za preduzetnike ova tema nije samo priča o stanovima, već i o tome kako se planira veliki trošak i kako se čuvaju prava kroz urednu dokumentaciju. Ako vi ili član vaše porodice kupujete prvu nekretninu, ne čekajte da sistem sam prepozna vaše pravo. Proverite unapred status vlasništva, ranije korišćene olakšice i dokumentaciju koja se predaje uz ugovor.
Druga važna lekcija je da se poreske pogodnosti ne dobijaju automatski. Potrebni su rok, dokaz i pravovremena reakcija. U poslovnoj praksi to je isto kao i kod poreskih prijava, e-faktura ili drugih administrativnih obaveza: onaj ko vodi računa unapred, štedi novac i vreme. Zato je kod kupovine starogradnje najbolji savet jednostavan — pre potpisa proverite sve, jer se najskuplje greške prave baš na stvarima koje deluju kao formalnost. Ako želite da bolje razumete slične administrativne obaveze, korisno je pogledati i tekstove o elektronskim fakturama u Srbiji i o tome šta znači dokumentovano poslovanje.
